Pestañas

sábado, noviembre 06, 2010

La increíble y paranoica historia de los precios de la vivienda

En la Wikipedia puede leerse un artículo muy interesante sobre la burbuja inmobiliaria española. Tal vez lo mejor del artículo sea la gráfica de evolución de los precios que se puede ver en la derecha y su parecidísima forma con lo predicho con cierto modelo de burbuja especulativa.

Por descontando, yo no sé nada de estas cosas. Y cuando no se sabe algo y se tiene interés, lo mejor es mancharse un poco las manos. No se explica en ninguna parte de donde se obtienen los datos de la gráfica (no puede ser vivienda libre media de todo el Estado porque sus precios son demasiado altos), así que pensé que mejor me hago la gráfica yo y a ver qué sale.

Los datos del precio de la vivienda libre desde 1995 hasta ahora los he sacado del INE. Además, he obtenido también de esa fuente los datos del IPC (en tantos por ciento), para hacer una corrección al precio según el coste de la vida (en el cálculo del IPC no se tiene en cuenta el gasto por vivienda). Lo que hago es acumular el valor del IPC mes tras mes y corrijo los precios de la vivienda de cada trimestre con el correspondiente IPC acumulado. No pongo gráfica del IPC acumulado, pero sigue un comportamiento lineal creciente desde 1995 (IPC_acumulado(%)=-5458+Año*2.74)

Hacer una corrección con el IPC acumulado es la forma que se me ha ocurrido de referir los precios al punto inicial, a 1995. Los valores del "euro" no dependen entonces del tiempo que ha pasado (15 años) y así podemos hablar de sobrevaloración real de los precios (esto son datos oficiales, no se tiene en cuenta el tema de la inflación oculta). La fórmula para el cálculo sería algo así (qué bueno el editor de Latex de Google Docs):


Pues nada, con esto se obtiene la siguiente gráfica:



En rojo tenemos los precios sin corregir y en negro corregidos con el IPC acumulado. De inicio se ven muchas cosas curiosas: primero el precio de los pisos no empieza a descender en 2008, sino en 2007, casi un año antes del comienzo de la crisis económica (algo que coincide con lo que pasó con la vivienda usada en Madrid).

El máximo (y ya solo hablo de los datos corregidos, de color negro en la gráfica) se alcanza en los 1354 "euros" por metro cuadrado, mientras que el valor de partida en 1995 era de 683. Eso supone una sobrevaloración de 49.6% desde el máximo.

Sobre la bajada, ahora está a 1090, lo que supone una sobrevaloración del 37.3% y por tanto ha habido una bajada acumulada del 12.3%. Es decir, los precios ya han bajado y llevan bajando mucho tiempo. Aunque no lo parezca.

Y no lo parece precisamente por el aspecto más sorprendente de todo esto: la forma del la evolución temporal de la bajada de precios. Se obtiene una figura increíblemente regular durante un periodo de tres años. Vaya, que tenemos 12 puntos y se puede calcular una regresión lineal con un muy decente coeficiente de r=-0.990


Más quisiera yo tener datos tan buenos para mis experimentos. En fin, este resultado me resulta sospechoso. Recordemos que ahí en medio está la crisis financiera internacional y a la gráfica se la suda. No sé si a alguien más le parece sorprendente. No sé si controlando la venta de viviendas embargadas o limitando el número de hipotecas concedidas se puede controlar esto. No lo creo, me parece que es imposible, pero la gráfica de antes me hace dudar bastante. Por supuesto, no quiero ser conspiranoico, pero eso no quiere decir que el ordenadito comportamiento de los datos de antes no resulte flipante.

Termino. Suponiendo que el "Gran Hermano" (sea quien sea) sigue controlando la caída de precios y que esto siga este ritmo, podemos obtener este gráfico:


Se obtiene que, a este ritmo, la vivienda habrá vuelto a los niveles de 1995 en 2014 y sin caídas bruscas. Para esto sólo quedan 3 añitos y medio. Yo diría que al "Gran Hermano" le parecerá bien que los precios dejen de abaratarse un poco antes, por aquello de no llegar al mínimo y que quede un remanente después de todo el proceso, pongamos que un 15%. Así que los precios llegarán a un mínimo en 2012. Pero eso ya es ser adivino (como dicen algunos) y a saber lo que piensa Botín de todo esto.

P.D.: Veo ahora que esta entrada es parecida a una que hizo Rinzewind en su día, pero aquí vamos un poco más allá. Por cierto, digo lo mismo que él: tengo tendencia a equivocarme y siempre puede haber algún error de cálculo o de cualquier otro tipo.

Actualización: Entrada meneada.

Actualización 2: Tiene razón un comentarista cuando dice que la recta que se muestra en esta entrada (con un |r|=0.99) se puede obtener también con los 3 años últimos durante el crecimiento. Véase en esta otra gráfica:

Cuando digo que me resulta sorprendente el resultado de la recta en el decrecimiento de los precios es debido a la concepción intuitiva de que una "burbuja" debería explotar en algún momento (en eso consiste, ¿no?) y que eso tendría que observarse a través de una caída brusca y radical de los precios, no a través de un recta de pendiente decreciente tan clavada. Los datos podrían llevar perfectamente a una "burbuja inversa" a partir de ahora, con forma exponencial negativa, como la del crecimiento de los precios pero al revés. Una campana, vaya. O no. De lo que no hay duda a partir de los datos es que los precios han bajado durante años a un ritmo constante (evitando la noción intuitiva de la explosión de la burbuja).

En cualquier caso, aviso de nuevo de no tomar esto demasiado en serio, esto es una cuenta sencilla (y de ahí viene su gracia).